AİLE KONUTUNA İLİŞKİN YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI

T.C. YARGITAY Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2019/2-318
KARAR NO : 2019/1238

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; ipoteğin paraya çevrilmesi
yoluyla yapılan takip sonucu dava tarihinden önce davalı banka adına alacağına mahsuben (cebri
icra yoluyla) ihale edilen dava konusu taşınmazın Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi
uyarınca tapu kaydının iptali ile davalı eş adına tesciline karar verilip verilmeyeceği, burada

varılacak sonuca göre davacının taşınmazın ekonomik karşılığının en yüksek faizi ile ödenmesi
isteminin değerlendirilip değerlendirilmeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümüne ilişkin öncelikle ilgili yasal düzenlemelerin incelenmesi gerekmektedir.
Türk Medeni Kanunu’nun “Eşlerin hukuki işlemleri” başlıklı 193. maddesi; “Kanunda aksine
hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi
yapabilir.” şeklindedir.
TMK’nın 194. maddesinin birinci fıkrası; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile
konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu
üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmünü içermektedir. Aile konutunun tanımına ise anılan
maddenin gerekçesinde yer verilmiş; aile konutu “eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini
gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla
dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır.
TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her
türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala
istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu
düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme
hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı
olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü “aile birliğinin’’ korunması amacıyla
sınırlandırılmıştır. Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak;
eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini
feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları
sınırlayamayacaktır. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık
olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta
bulunana aittir.
Öte yandan; TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile
konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple
taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır.
Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Aksi düşünce ile tasarruf yetkisine
ilişkin sınırlamanın şerh ile başlayacağı kabul edilmiş olur. Anılan madde hükmü ile getirilen
sınırlandırma, emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi
eşlerin anlaşmasıyla da bu vasıf ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem
için verilebilir.
Eş söyleyişle aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde
tek başına aile konutunu ayni bir hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık
rızası alınarak yapılabilir. Nitekim bu ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 24.05.2017 tarih, 2017/2-
1604 E. ve 2017/967 K. sayılı kararında da aynen benimsenmiştir.

Mülkiyet hakkının kazanılması ve yolsuz tescil ile ilgili hukuki düzenlemelere gelince;
TMK’nın 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur.
Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer
hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri
yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır” hükmü ile mülkiyet
hakkının hangi durumlarda iktisap edileceği belirlenmiştir.
TMK’nın “İyiniyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesi ise; “Tapu kütüğündeki tescile
iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı
korunur” hükmüne haiz olup, bu düzenleme ile tapu kütüğüne güven ilkesine dayalı olarak
yapılan iyiniyetli iktisap koruma altına alınmıştır.
TMK’nın 1023. maddesine göre; tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna
inanan veya kendinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu
sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişinin iktisabı korunur. Üçüncü şahıs,
yolsuz tescil ile ilgisi bulunmayan, yolsuz işleme taraf olarak katılmamış olan kişidir. Üçüncü
şahıs yolsuz kayda dayanarak ayni hak iktisap ederken, tescilin yolsuzluğunu bilmemeli ve
bilebilecek durumda olmamalıdır (Kılıç, H., Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları, Ankara
2007, 4. Baskı, 4. Cilt, s. 4416). Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni
koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın
hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti
büyük önem taşımaktadır. Sözü edilen iyi niyet, aynı Kanun’un 3. maddesinde deyimini bulan
sübjektif iyi niyettir.
TMK’nın 1023. maddesi uyarınca, üçüncü kişinin iyi niyetinin varlığı tek başına kazanımın
korunması için yeterli olmayıp, yasadaki diğer koşulların da bulunması gerekmektedir. TMK’nın

1023. maddesinin uygulanabilmesi için “kazananın üçüncü kişi olması”, “üçüncü kişinin sicildeki
      yolsuz bir tescile dayanmış olması”, “üçüncü kişinin bir aynî hak kazanmış olması”, “üçüncü
      kişinin aynî hakkı iyi niyetle kazanmış olması” ve “üçüncü kişinin kazanımında tasarruf yetkisi
      dışında diğer geçerlilik unsurlarının mevcut olması” şartlarının varlığı aranır (Sirmen. A.L., Eşya
      Hukuku, Ankara 2017, s.196-201). TMK’nın 1023. maddesinde korunan iyi niyet, sadece tasarruf
      yetkisinin bulunmamasının yarattığı eksikliği gidermektedir. Bu hâlde iyi niyet, tapudaki kaydın
      doğru olduğuna yöneliktir. İyi niyetli üçüncü kişinin kendi kazanımının korunması, aynî hak
      üzerinde tasarrufta bulunan kişinin bu konudaki yetkisizliği dışında, diğer bütün unsurlarının
      geçerli olmasına bağlıdır. Diğer bir anlatımla, üçüncü kişinin kazanımını sakatlayacak sebepler
      bulunmamalıdır. Üçüncü kişi adına yapılan tescil de yolsuz tescil niteliğinde ise aynî hakkın
      kazanılması, iyi niyet bulunsa bile mümkün olmayacaktır.
      Öte yandan aynı Kanunun “İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi ise;
      “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu
      tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil
yolsuzdur.
Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli
olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir” hükmünü içermektedir. Bu
madde ile de yolsuz tescil tanımlanarak, yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin
bu tescille aynî hak kazanamayacağına vurgu yapılmıştır.
Bilindiği üzere; tapu sicilinin tutulması prensiplerinden ilki tescil, ikincisi sicilin aleniliği
(güvenilirliliği), üçüncüsü sicilin tutulması nedeniyle hazinenin kusursuz sorumluluğu ve
sonuncusu ise sicilin, bir başka ifade ile tescilin, geçerli bir işleme dayalı olması yani sicilin
illetten mücerret olmamasıdır.
Türk hukuk sisteminde tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “hukuki sebebe
bağlılık” prensibi esas alınmış olup, bu prensip uyarınca tescilin geçerli ve haklı bir sebebe
dayanması zorunluluğu bulunmaktadır. Hukuki sebebe dayanmayan işlemler geçerli değildir.
TMK’nın 1024. maddesi bu tescili yolsuz tescil olarak ifade eder.
Bu durumda; Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer
eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu
işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir. Diğer eşin geçerli olmayan
işlemin iptali için dava açabileceği kuşkusuzdur.
Diğer yandan taşınmazın aile konutu niteliği gerek iradi temliklerle, gerekse cebri icra sonucu
(ihale yoluyla) mülkiyetin kazanılmasıyla kaybedilmektedir. Ne var ki bu durum geçersiz olan
işleme “geçerlilik” kazandırmayacaktır. Başka bir ifade ile “ölü işlem” diriltilemeyecektir. Aynı
ilkelere Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2017 tarih, 2017/2-2906 E. ve 2017/1723 K. sayılı
kararında da yer verilmiştir.
Öyleyse, “geçersiz” bir işlemin icra takibine konu edilmesi ve buna bağlı olarak yapılan cebri
ihale sonucu taşınmazın mülkiyetinin işlemin tarafı olan kişiye intikal etmesi hâlinde; ihale edilen
kişinin işlemin geçersiz olduğunu bilmesi durumunda lehine oluşan tescilin de yolsuz olduğunu
bilen veya bilmesi gereken durumunda olacağı da tartışmasızdır.
Yapılan açıklamalar çerçevesinde somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın satın alındığı
tarihten itibaren aile konutu olarak kullanıldığı, 24.02.2012 tarihinde ekspertiz incelemesinin
yapıldığı, ekspertiz incelemesinde taşınmazın iç mekanının gezildiği ve raporda konut olarak
kullanıldığının da belirtildiği, aile konutu olarak kullanıldığı tespit edilmesine rağmen davacının
açık rızası alınmadan 13.08.2012 tarihinde dava dışı şirketin kullanmış olduğu krediye teminat
olmak üzere 500.000,00TL bedelli davalı banka lehine ipotek tesis edildiği, davalı banka
tarafından dava dışı şirket ve davalı Giyasettin aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra
takibi başlatıldığı ve bu takip dosyasında dava konusu taşınmaza ilişkin alınan kıymet takdir

raporunun tebliği için davalı eş Giyasettin’e çıkarılan tebligatın 17.12.2014 tarihinde davacıya
tebliği ile davacının ipotek işleminden haberdar olduğu anlaşılmaktadır.
Davacı tarafından eldeki davadan önce 18.03.2015 tarihinde ipoteğin kaldırılması davası
açılmasına rağmen davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan
icra takibi sonucunda dava konusu taşınmaz alacağına mahsuben davalı bankaya 07.04.2015
tarihinde ihale edilmiş ve 25.05.2015 tarihinde de tapuya tescil edilmiştir. Davalı banka
tarafından çekişmeli taşınmazın aile konutu olduğu yapılan ekspertiz incelemesi ile öğrenilmiş
olduğu hâlde davacının açık rızası alınmamış, TMK’nın 194. maddesinde öngörülen açık hükme
uyulmayarak banka lehine ipotek tesis edilmiştir. Sonrasında yapılan icra takibi sonucu
taşınmazın mülkiyeti alacağa mahsuben cebri ihaleyle bankaya geçmiş ise de, davalı bankanın
TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı açıktır. Nitekim illilik prensibi
gereğince asıl işlem olan ipotek baştan itibaren geçersiz olduğu için buna bağlı olarak banka
adına cebri ihale sonucu yapılan tescil de yolsuz tescil niteliğinde olduğundan ihalenin feshi
davasının açılıp açılmamasının da bir önemi bulunmamaktadır.
Bu itibarla, aile konutu niteliğinde olduğu hususunda duraksama bulunmayan taşınmaz için
davacının açık rızası alınmadan, TMK’nın 194/1. maddesine aykırı olarak tesis edilen ipotek
işleminin bağlayıcılığı bulunmadığından cebri icra sonucu davalı banka adına ihale edilen
taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı eş Giyasettin adına tesciline karar verilmesi anılan
maddenin amacına da uygundur.
Davalı Giyasettin’in adının kısa karar ve gerekçeli kararın hüküm kısmında Gıyasettin olarak
yazılması mahallinde düzeltilebilir maddi hata niteliğinde kabul edilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, davanın TMK’nın 194. maddesine dayalı
olduğu ve bu madde uyarınca karar verildiği, iradi tasarruflarda aile konutu iddiasına dayalı tapu
iptal ve tescil davasının açılabileceği, aynı Kanunun 705. maddesinde yer alan cebri icra
satışlarında TMK’nın 194. maddesinin uygulanamayacağı, dava konusu taşınmazın dava
tarihinden önce kesinleşen ihale ile banka adına tescil edildiği, dava tarihinde taşınmazın aile
konutu olmadığı, direnme gerekçesinde illiyet prensibinden ve yolsuz tescilden bahsedildiği, aile
mahkemesinin yolsuz tescil iddiasını inceleyemeyeceği, açıklanan nedenlerle direnme kararının
bozulması gerektiği yönünde görüş bildirilmiş ise de bu görüş yukarıda açıklanan sebeplerle
Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
O hâlde, yukarıda açıklanan ilkeler ve gerekçelerle direnme kararı usul ve yasaya uygun olup
onanması gerekmektedir.
S O N U Ç : Yukarıda açıklanan gerekçe ve nedenlerden dolayı davalı T.H. Bankası A.Ş.
vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA, aşağıda dökümü yazılı
(14.857,42TL) harcın temyiz edenden alınmasına, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar
düzeltme yolu açık olmak üzere 28.11.2019 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.