Kira Hukukunda Karşılaşılan İki Hukuki Problem

Kira Hukuku alanında karşılaştığımız iki hukuki problemden ilki kiralananda yapılacak kira artış oranının ne olacağıdır. TBK m. 344 gereği tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. İçinde bulunduğumuz Eylül ayı bakımından bu oran %15,78’dir.

Kira Hukuku alanında karşılaştığımız bir diğer sorun ise yeni satın alınan konutta bulunan kiracının konuttan nasıl çıkartılacağıdır. Türk Borçlar Kanunumuzun 351. maddesi “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmünü içerir.

Mevzuatımız gereğince satın almış olduğunuz konutta önceki malikle arasındaki kira sözleşmesine istinaden oturmaya devam eden kiracıyı, sırf evi satın aldığınız yani ev sahibinin değiştiği gerekçesi ile konutu boşaltmasını isteme, kira sözleşmesini sona erdirme hakkınız bulunmamaktadır.

Yeni edindiğiniz taşınmazı ister cebri icra yoluyla ister satın alma ister bağış yoluyla elde etmiş olun ilgili hükümden faydalanabilmeniz açısından bir fark bulunmamaktadır. Önemli olan taşınmazlarda mülkiyetin tescil yolu ile kazanılmasına binaen maddede düzenlenen sürelerin tescil tarihi/edinme tarihinden itibaren başladığının gözden kaçırılmamasıdır.

Netice itibariyle eğer yeni edindiğiniz taşınmazda kiracı bulunmakta ve kira sözleşmesini kendiniz, eşiniz, altsoyunuz, üstsoyunuz veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi ile kullanma zorunluluğunuzun hasıl olduğu gerekçesiyle sona erdirmek istiyorsanız; edinme tarihinizden itibaren bir aylık süre içerisinde kiracınıza yazılı olarak (ispat açısından Noterlikten ihtarname keşide edilmesini öneririz.) bildirmeniz ŞARTIYLA altı ay sonra iktisap ve ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesine ilişkin davanızı açabilirsiniz.

İhtiyaç sebebinizi ispatlamanız gerekeceğinden “Almanya’dan oğlum gelecek.” gibi aslında var olmayan klişeleşmiş ihtiyaç sebepleri yerine ciddi ve samimi ihtiyaçlarınızı ileri sürmeniz gerekmektedir.

Son olarak belirtelim mevzuatımızda yeniden kiralama yasağı bulunmakta olup TBK m. 355 hükmü uyarınca; ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliye edilmesi halinde kiracıya, tahliyeden itibaren üç yıllık süre içerisinde haklı bir sebep olmaksızın kiralananın kendisi dışında bir üçüncü kişiye kiralanması halinde, son kira yılında ödediği kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilme imkânı tanınmaktadır.

Av. Ayşe ACAR UMUT & Av. Ünal Can ACAR