KİRA SÖZLEŞMESİNİN TBK M. 351 HÜKMÜ GEREĞİNCE SONA ERDİRİLMESİ
Türk Borçlar Kanunumuzun 351. maddesi mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7. maddesini karşılamaktadır. İlgili hüküm gereğince, “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Madde hükmüne göre kiralananı sonradan edinen kişi kiralananı,
– Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunması,
– Edinme tarihinden (tescil tarihi) itibaren başlayarak bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmesi ŞARTLARIYLA kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilecektir.
Burada maddenin ikinci fıkrası gereğince özellikle kira sözleşmesinin tapuya şerh edildiği hallerde kiralananı sonradan edinen malikin gereksinim sebebiyle kira sözleşmesini bitim tarihinden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla sona erdirebileceği düzenlemesi mevcuttur.
Yeni malikin kiralananı satın alma, bağış, miras, cebri icra yoluyla edinmesinin herhangi bir farkı bulunmamaktadır. Önemli olan taşınmazlarda mülkiyetin tescil yolu ile kazanılmasına binaen maddede düzenlenen sürelerin tescil tarihi/edinme tarihinden itibaren başladığının gözden kaçırılmamasıdır. Süreler kamu düzenine ilişkin olup hakim tarafından resen dikkate alınmaktadır.
Açılacak davada yeni malikin ihtiyacına yönelik deliller toplanmalı ve ihtiyacın varlığı sabit olmalıdır. Yazılı olarak bildirim yükümlülüğünün illa ihtarname yoluyla yapılması kanunen bir zorunluluk olmayıp noter kanalıyla ihtarname keşide edilmesi ispat noktasında davacıya avantaj sağlayacaktır.
İhtarnamenin bir aylık süre içerisinde kiracıya tebliğ edilmesine yönelik Yargıtay 6. HD.’nin 14.09.2009 T., 2009/7257-7186 Sayılı ve 28.05.2007 T., 2007/5488-6563 Sayılı[1] kararları bulunmakta olup mevzuatımızda açıkça bu yönde bir düzenleme olmadığından ve yerleşik bir içtihat bulunmadığından süre içerisinde tebliğ zorunluluğunun bulunmadığı kanaatindeyiz.
Dava kira sözleşmesinin sona ermesi ve tahliye taleplerini içermelidir. Tahliye kararının kesinleşmesini müteakiben kiracının kiralananı tahliye etmesi gerekmektedir. Aksi takdirde kiracı, haksız işgalci konumuna düşecek olup ecri misil ödemek zorunda kalabilecektir.
*Av. Ayşe ACAR UMUT& Av. Ünal Can ACAR
[1] Kararlar Mustafa KIRMIZI’nın Açıklamalı-İçtihatlı Kira Hukuku (Bilge Yayınevi, 2013) s. 512’den alınmıştır.